閱海垂釣文化中心建設項目立項投資分析報告.doc
上傳者:佚名(100433)| 上傳時間:2020-04-12 22:54:42

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1、泛舟、觀鳥、垂釣充滿向往,熱衷于綠色文化活動。近期舉辦的“愛鳥周”體驗式旅游活動,魚類增殖放流”等主題活動,均引起較大反響。 ②垂釣文化中心以閱海公園天然水資源,進行充分利用和深入挖掘,使項目具有 核心競爭力和不可替代性。 )生態垂釣文化中心 ①接待周期較短,一般在兩天以內,以一天或數小時的接待為主; ②與傳統的經營模式不同,項目雖然以垂釣為經營主題。但不可忽視餐飲、住 宿、休閑、娛樂等配套功能的完善及文化產業的深挖掘。 項目占地面積達畝,具有成為大型生態商業運營場所的條件。同時,根 據對區內相關行業的調查了解,產業鏈都有一個共同特點:規模越大,規模效應 越明顯,在經營效益上越有保障。此項目完全可以成為在區內甚至西北有較大影 響力的垂釣文化中心; 主體經營項目包括: ①大型室內、室外垂釣 ②演藝中心和特色餐飲; ③特色種植養殖園 ④棋牌健身休閑中心 ⑤各式客房及會議配套。 、客源定位分析 )目標客源 主要為銀川市三區兩縣客源。項目距市中心車程分鐘,距開發區車程僅 分鐘,這兩個區域的客源是核心市場。銀川是外地消費者來寧旅游的發散地, 在背靠閱海濕地公園并保證項目特色及宣傳力度的同時,也可吸引一部分短線游 客源。由于高速公路交通發達,周邊城市區域可進入性很強,因此可以把其作為 二級市場來發展。 )目標消費群 ①政府單位 各級政府管理部門公費消費和職務消費,這部分消費者一般是行業的主要接待對象之一。尤其行政中心及四套領導班子在開發區的落戶,直接帶來了大量的 潛在消費者。 ②大型企業 大部分企業的商務應酬,是酒店、會所和其他商務休閑場所的主要目標消費 群。這部分消費的特點是消費額比較高,消費面比較廣。 ③白領階層及商務人員 隨著現代人工作節奏的加快,很多人因工作壓力過大而處于亞健康狀態,為 緩解壓力,他們往往會選擇綠色、健康的休閑場所,緩解壓力。如眾多企業老總、 經理、公務員則可列入潛在的目標客源,當然這部分客源的消費頻率不會太高。 還有越來越多從事商務活。

2、室外垂釣、垂釣比賽區 )生態項目 綠色生態種植園、綠色生態養殖園、 、項目規劃(暫略) 第五章垂釣文化中心營業收入預算及投資回報 、價目表(主要消費項目) 序號項目價格備注 室內垂釣元天冬季主營 室外垂釣元天 餐飲(燒烤)室外 餐飲(中西式)室內 休閑娛樂親近自然、合理減壓 種植、養殖綠色無公害消費 住宿 標準間元天 商務套房元天 多功能廳元天 別墅 、收入預測)周末及節假日預計,平均上座率占可接待人數%以上,計人左右,人 均消費按元人計算。 )平時預計,平均上座率占可接待人數%以上,計人左右,人均消費按 元人計算。 全年周末及節假日共計天,取平均數為天計算;平時拋去淡季平衡點 再取以平均數為天計算;則全年收入為: (人%元人天)+(人%元人天) =萬元年 、成本核算(主要大項) 序號項目預計成本備注 人員工資(人)萬月 水電費元月 冬季燃料費萬月按個月計算 固定資產折舊按萬投入分年攤銷 廣告宣傳費萬年前三年 稅金萬年按百分之六點五計算 其他維護費用萬年 小計萬年 、年利潤預測 萬元年-萬元年=萬元年 、預計回收期:投入(年固定資產分析折舊+年利潤)=回收期限 暫不計年固定資產折舊為: 萬萬年≈年 第六章垂釣文化中心的發展方向及遠景目標 據寧夏旅游行業垂釣協會會長陳琪介紹,目前寧夏休閑旅游垂釣市場的規模逐步在延伸和擴大。一是農家樂市場的建設項目有所增加,品位也逐步在提升, 吸引了不少客人;二是垂釣節的舉辦,帶動了更多的釣魚愛好者。年寧夏銀 川市的釣魚愛好者僅有四萬七千多人,年增加到九萬多人,年月底 增加到十二萬三千多人,占銀川市總人口的%。這些人群中%是上班族,每 人每年至少出釣次。十二萬三千人一年可垂釣萬人次,如果按照每人每 次消費元(吃、交通、釣餌、釣鉤、釣魚費、船費等),僅垂釣活動這一項, 社會經濟效益可達億仟佰多萬元。 由此可見,市場潛力是巨大的,我們要根據閱海垂釣文化中心自身的優勢 與特點,結。

3、水域面積廣闊,但卻缺乏大型的系統的休閑垂 釣場所,且現有的場所大多硬件設施條件差、提供項目單一、服務質量低等,這 就反映出項目整體在市場上有著很大的提升空間。 )閱海垂釣文化中心離市區有一定距離,夏季平均氣溫不超過℃,有“世外 桃園”的感覺,依據三十分鐘車程經濟圈的新市場經濟學說,結合交通便利現況, 有利于打造“生態休閑式垂釣度假村”形象。 、劣勢分析 )銀川旅游市場線路較為單一,基本分為南線沙坡頭、水洞溝、黃沙古渡等; 北線沙湖、影視城、西夏王陵等,閱海公園雖然為A級旅游區,但知名度 及服務特色不明顯,多數消費群體還是集中在市區周邊。 )雖然政府及閱海事業集團都在加大規劃建設力度,但年內很難形成規?;? 設施配套及影響,按照現有的閱海公園周邊環境設施情況及知名度看,還很 難具備特色鮮明、范圍較廣的吸引力。 )政府方面對本項目參與及要求較多,相對影響了我方自由操作的空間。 第二章垂釣文化中心市場定位分析 、市場定位 銀川市首家生態休閑式垂釣文化中心,集康體娛樂、休閑垂釣,商務運營為 一體的綜合性會所。 、定位原則 安靜、寫意、輕松、暢翔。 、定位思路: )以水資源及綠色文化為核心 以水資源為最大賣點,結合濕地及園林式的自然設計,幽雅、安靜、寫意, 項目在設計過程中要緊緊圍繞水及園林綠化作文章,突出綠色文化與生態設施的 切合,同時突出現代人對時尚休閑與健康的全新追求。 ①現代都市人對泛舟、觀鳥、垂釣充滿向往,熱衷于綠色文化活動。近期舉辦的“愛鳥周”體驗式旅游活動,魚類增殖放流”等主題活動,均引起較大反響。 ②垂釣文化中心以閱海公園天然水資源,進行充分利用和深入挖掘,使項目具有 核心競爭力和不可替代性。 )生態垂釣文化中心 ①接待周期較短,一般在兩天以內,以一天或數小時的接待為主; ②與傳統的經營模式不同,項目雖然以垂釣為經營主題。但不可忽視餐飲、住 宿、休閑、娛樂等配套功能的完善及文化產業的深挖掘。 項目占地面積達畝,具有成為大型生態商業運營場所的條件。。

4、 目錄 第一章垂釣文化中心市場環境分析 第二章垂釣文化中心市場定位分析 第三章垂釣文化中心的市場競爭態勢及風險分析 第四章垂釣文化中心擬建規模及布局構想 第五章垂釣文化中心營業收入預算及投資回報 第六章垂釣文化中心的發展方向及遠景目標 第七章垂釣文化中心的可行性闡述 核準通過,歸檔資料。 未經允許,請勿外傳! 第一章垂釣文化中心市場環境分析 、交通及地理環境 垂釣文化中心項目位于銀川市閱海濕地公園腹地,通過滿城北街可與市區相 連,距離市中心公里,車程約分鐘,距離機場公里,方便快捷,環境 地理位置優越。景區內水域面積廣闊,河道蜿蜒曲折,依山偎橋,穿街過巷。游 人至此,既可觀賞景觀大橋、斜拉橋,凝聚現代文明的建筑群,傾聽導游講述艾 依河美麗的傳說,又可體味亭臺樓閣、江南煙雨的西湖美景,當閱海那散發著原 始洪荒氣息的濕地風光撲面而來時,你又不得不驚嘆這里的野性美:千頃蒲葦吐 翠,萬只水鳥飛鳴,水盛魚肥,瓜果飄香,各大景源交相輝映,使人仿佛置身世 外桃源、童話世界。同時,本項目周邊的空氣質量是銀川市空氣質量最好的區域 之一,嗓音分貝遠低于市區及其他鄉鎮。 、宏觀優勢 )閱海建設工程是實施自治區黨委、政府“塞上湖城”戰略構想和建設大銀川 的標志性工程,是落實科學發展觀,實現人與自然和諧發展、利國利民的一項“親 水”工程,因此在政策方面有一定優勢。 )結合周邊批復的閱海水生植物園、閱海水上江南觀光園、閱海農家漁村、閱 海養生田吧、閱海養生湖吧、閱海水上休閑中心個項目的全面啟動,為廣大市 民與游客提供了更多方式的娛樂與休閑,提高了閱海垂釣文化中心的項目附加 值。 )閱海公園通過“龍舟賽”“荷花節”“全國釣魚大賽”等活動,提高 了區域知名度,特別是市委、政府決定在銀川市舉辦的中國國際園林花卉博覽會, 選址初步確定在閱海公園東側,屆時將影響到周邊的諸多項目,使此區域逐步被 消費者所認同。)銀川市雖然被稱為塞上湖城。

5、動的因勞累往往會選拔擇休閑場所放松、休憩。 ④家庭休閑娛樂消費 垂釣文化中心最基礎考慮的就是家庭式消費的思路,北方地區由于冬季漫 長、氣候溫差等關系,過去家庭成員大部分時間只能在室內活動,隨著人們生活 水平的逐漸提高,從單純式的物質跨越到了精神層面的追求,開始喜歡周末及假 期一家人在大自然中享受樂趣了。 ⑤商務會議及比賽 隨著經濟發展與各類文化交流活動的增加,近年來,各種形式的會議尤其是 商務會議需求不斷上漲,很多會議的主題都與綠色環保有關,當然在一個天然的 休閑垂釣文化中心的特色酒店里舉行,是再合適不過的了。 區域性以及全國性的釣魚比賽的開展,在逐步將閱海推向一個全國性的垂釣 天堂,這樣專業成具規模的垂釣中心就是不可或缺的。 )目標消費群細分 ①職業情況細分 從市區及閱海周邊的客源構成情況來看,企業單位管理人員、公務員(含事 業單位人員)和工商個體戶比重最高,其次是專業性人員、學生和工人等。 上述消費群體構成中,企業單位管理人員、公務員(含事業單位人員)和工 商個體戶都是目前中國旅游休閑市場的主體力量之一,他們平時工作壓力大、經濟收入高、消費力比較強,同時對住宿、餐飲、娛(康)樂設備的要求也比較高。 這部分消費者是俱樂部目標消費群的核心,在項目設計中要充分考慮他們的消費 特點。為此,垂釣本項目設備要有較高檔次,突出時尚性和新穎性。開業后也要 以他們為主要的市場開發對象。為了有效爭奪企業單位管理人員、公務員(含事 接待中心 面積:平米(包含在酒店內,設標間及商務套間) 酒店面積:平米 投資:萬元 )VIP別墅區(如追加預算用以提升品質可考慮) )綠色種植養殖園 面積:平米 投資:萬元 )其它配套設施(配電室、鍋爐房等) 面積:平米 投資:萬元 建筑用地面積:畝(投資萬元) 綠化水系面積:畝(投資萬元)總投資:萬元可接待人數:人 、經營范圍內具體項目 )酒店項目 用餐、客房、會議室、KTV、棋牌、休息廳、網吧、休閑水吧。 )垂釣項目 室內垂釣。

6、銀川市未來的發展趨勢,確定項目往多元化、綠色、人文的發展方 向。遠景目標是與寧夏休閑、旅游市場接軌,將垂釣文化中心的功能、文化與建 筑環境完美結合、相互促進,使多元化、綠色、人文理念充分展現;同時,在企 業文化的基礎上,大量培養專業人才,形成垂釣文化中心獨特的“自我完善、自 我發展”的企業內部機制,造就“垂釣文化模式”的優勢群體,在后期的發展中 取得良好的經濟效益同時擴大社會效益及影響等。 第七章垂釣文化中心的可行性闡述 時機分析 主要分析結論 ?銀川市缺乏多元化規模性的休閑垂釣場所,但目前中高檔消費市 場尚不夠活躍。 ?政府同時批復的如:閱海水生植物園、閱海水上休閑中心等另外 個園區還未投入建設,周邊大環境尚未形成。 ?政府對這一片區的的政策指導性及規避性尚不了解。 公司戰略分析 垂釣文化中心作為公司的副產業發展,有利有弊;響應政府及對城市生態文化建設的推動,產生的社會效應對公司的發展是有很大促 進的,但從單純的利潤空間及運作模式看,在一個新的領域投入的物 質及管理等又恰恰是不容忽視的,在沒有完善的經營機制及市場前景 前,需要做好更多前期的準備工作; 敏感性問題分析 前面涉及到的經濟效益分析是參照市場及行業特性上進行的,尚 有許多未確定因素考慮,如:政策扶持力度、土地價格及使用權、合 作經營方式、周邊其它配套設施的完善時間及情況等。 結論闡述 綜以上分析闡述,閱海垂釣文化中心的建設,是對銀川市乃至 全區垂釣業檔次及文化上的一個提升,是一個標志性的工程,建成后 將會對行業中高端市場形成較大的沖擊;作為一個提高公司社會效應 的切合點,在考慮利潤空間的前提下,可嘗試性的進行合作和經營等, 但就目前的時機而言,可選擇后擊而勃發,即先取得項目的開發主動 權,尚待同期其它項目的開發和運行,及閱海濕地公園的大環境的形 成,整體價值程度上有所提升,再深入挖掘本項目的文化特色及利益 追求點等。 吉泰地產營銷策劃部 年月日 。

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